近几十年来，美国房价持续攀升，普通家庭买房难、租房贵的困境日益突出。2026年，美国国会终于迈出历史性一步——两党联手通过数十年来规模最大的住房改革法案，剑指大型机构投资者，并大力推动工厂预制房屋发展，希望从供需两端破解住房危机。

国会两院相继高票通过

这项名为《21世纪住房之路法案》（21st Century ROAD to Housing Act）的立法，由参议院银行委员会主席、共和党参议员蒂姆·斯科特（Tim Scott）与委员会民主党排名议员伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）联合主导，打破党派分歧，展现出罕见的两党合作。

今年2月，众议院以390票对9票的压倒性多数率先通过该法案；3月12日，参议院以89票对10票的高票跟进，正式完成两院立法程序。

核心条款：禁止大机构持有超过350套独栋住宅

法案最受关注的条款之一，是明确限制大型机构投资者购买独栋住宅。根据法案规定，任何已持有350套或以上独栋住宅的投资者或公司，将被禁止继续购买更多独栋房产。

法案设有部分例外条款：投资者可购入需要大规模翻修以达到建筑规范的房屋，也可建造专供出租的新房（即"建租型住房"）；但后者须在七年内出售，且租户享有优先购买权及30天的独家谈判期。

值得注意的是，法案不要求现有机构投资者强制出售其在法案生效前已持有的房产。

支持者认为此举意义重大。沃伦议员表示，制定这项法案的核心信念是"住宅是家庭居住的地方，而不是华尔街私募基金的投资工具"。

研究方面，看法不一。城市研究所（Urban Institute）的报告显示，大型机构投资者——即在至少三个市场拥有至少1000套房产的企业——在全美独栋出租房源中仅占约3%；房地美（Freddie Mac）的研究也认为，机构投资者对房价上涨的影响相对有限，建房供给不足和人口向高成本城市迁移才是更主要的推手。

另一大亮点：推动工厂预制房屋普及

除限制投资者外，法案还着力扩大工厂预制房屋（manufactured housing）的供应渠道。法案更新了"预制住宅"的联邦定义，取消原先对永久底盘的强制要求，从而允许更灵活的建筑设计和选址，有望降低建造成本。

法案还要求联邦住房管理局（FHA）评估模块化住房贷款的障碍，提出政策改进建议，并引入面向10万美元以下小额住房贷款的试点计划——这对购买预制房屋的中低收入家庭尤为利好。

此外，法案还包含：将废弃建筑改造为住宅的试点项目、提高FHA多户住宅贷款上限、简化填充式住房（infill housing）审批程序、为现有住房翻新提供补助等多项配套措施。

对纽约华人社区的提示

纽约是全美住房成本最高的城市之一。对许多华人家庭来说，买房是最重要的人生目标，但高房价和有限的房源令这一梦想愈发遥远。

法案若最终签署生效，可能产生以下影响：

• 部分被机构投资者长期持有的独栋住宅将陆续重回市场，潜在增加可购买房源
• 工厂预制房屋的贷款门槛降低，有助于中低收入家庭以更低价格实现置业
• 租房者在房东出售投资型房产时，享有优先购买权，有一定的保护意义
• 废弃建筑改造项目若落地，可能为华人聚居社区带来更多可负担住房

目前法案仍待总统签署，实施细则尚需相关部门制定。华人家庭可持续关注后续进展。

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文章来源：

• https://www.npr.org/2026/05/28/g-s1-68394/the-bipartisan-plan-to-ease-the-nations-housing-crisis
• https://www.npr.org/2026/03/12/nx-s1-5742566/senate-bipartisan-housing-bill-investors-ban
• https://www.npr.org/2026/05/20/nx-s1-5827166/house-passes-housing-affordability-bill
• https://bipartisanpolicy.org/explainer/whats-in-the-21st-century-road-to-housing-act/
• https://www.cnn.com/2026/05/20/economy/congress-passes-housing-affordability-investor-ban-bill