《公平租房费用法》（FARE Act）实施满一年，纽约房客虽在一定程度上减少了搬家前期支出，但中介变相收费的灰色操作仍屡见不鲜，执法力度也被批评远跟不上投诉增速。

禁令实施一年，执法数字远不够看

2025年6月11日，《公平租房费用法》（FARE Act，即 Fairness in Apartment Rental Expenses）正式生效，核心规定是：谁雇佣中介、谁付中介费，不得再将费用强加给租客。这一法规被视为纽约租房者多年来争取的重大胜利——此前，租客往往要在交首月房租和押金之外，额外支付相当于一个月甚至更多月租金的中介费。

然而，法规实施一年后，效果喜忧参半。据市消费者与劳工保护局（Department of Consumer and Worker Protection）统计，截至2026年6月1日，该机构共收到2,033件违规投诉，但仅对中介、房东及物业管理公司发出74张传票，涉及100项违规指控。此外，当局为20名租客追回约1.55万美元的非法费用赔偿，并对33名中介处以共计约2.71万美元的罚款。

法案发起人、布鲁克林市议员Chi Ossé表示，法规确实在帮租客省钱，但他希望执法步伐能更快："能为市民追回部分非法费用当然很好，但我希望执法可以提速。"

好消息是，目前纽约市长佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）的行政预算方案中，已包含为消费者与劳工保护局新增77个职位的计划，市议会也提出拨款3,200万美元以强化执法。

"调包计"套路横行，租客叫苦不迭

执法不足之外，部分中介也摸索出了新的变通手段，其中最常见的是所谓"调包计"（bait and switch）——先在网上发布房源，待租客联系后告知该房已租出，再声称可以代找类似房源，但需收取中介费。

27岁的布鲁克林租客埃米林·奥尔（Emlyn Orr）对此深有体会。她与伴侣在布鲁克林"全力以赴"找房，详细记录了超过50套房源的联系经历（月租约2,300至3,000美元）。她说，与中介沟通时，大约五次中有三次遭遇"调包"：对方先说房子没了，再开口谈中介费。

"我们几乎把找房当成全职工作来做，帖子发出几小时内就会跟进，但还是避不开这些套路。"她说，甚至有中介试图对月租1,600美元的租金稳定公寓收取7,000美元中介费，还有人要求缴纳"诚意金"（good-faith deposit）变相锁定房源，而这同样违反纽约州法律。

最终，她和伴侣以月租2,300美元在布鲁克林租到了一套两居室，但仍支付了3,000美元的中介费。"我们算幸运的，还能拿出这笔钱。很多朋友根本没有这三千块的余地。"

对此，消费者与劳工保护局局长萨姆·莱文（Sam Levine）明确表示，将中介费作为看房前提的行为，在法律上属于"强制收费"（conditioning），违反FARE Act。"如果有人告诉我们，不付中介费就租不到房，我们认为这就是强制收费。"

中介费禁令推高房租了吗？

围绕FARE Act是否导致房租上涨，各方争议持续。地产中介行业认为，房东将中介费摊入月租，推高了整体租金水平；而租客团体和立法者则认为，即便月租小幅上涨，省下的前期费用对许多家庭仍是实实在在的帮助，且约100万套租金稳定公寓（rent-stabilized apartments，即房租受法律保护上限限制的公寓）的房东无权合法提租来抵消中介费。

房源平台StreetEasy的最新报告显示，2026年5月纽约市中位月租达4,199美元，同比上涨7.3%，但报告将此归因于历史性住房短缺下的需求激增，并非FARE Act所致。数据还显示，在房东雇佣中介出租的房源中，租金仅上涨1.1%，而租客平均节省了5,862美元的前期中介费。

市议员Ossé也强调，房租上涨的根本原因是供给不足，与中介费法规无关："房租每年都在涨，早在这部法案出台之前就是如此。"

如何保护自己？

如果你在租房过程中遭遇中介强制收费或"调包计"，可以向市消费者与劳工保护局举报投诉。法律明确规定，只有租客主动聘请中介，才需要支付中介费；房东方的中介费用应由房东承担。

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参考来源：
- Gothamist: A year since NYC banned most broker fees, a modicum of fines and the 'bait and switch'（gothamist.com）

原文来源： https://gothamist.com/news/a-year-since-nyc-banned-most-broker-fees-a-modicum-of-fines-and-the-bait-and-switch