纽约州议会60票全票通过，法案送交州长签署

如果你最近在纽约找房，可能听说过一种叫"私密房源"（Private Listing）的操作——房子没有公开挂牌，只在特定经纪公司的内部网络或圈子里流通，普通买家根本看不到。这种做法正在引发越来越多的争议。2026年，纽约州议会参议院以60票对0票的压倒性结果，全票通过了《公平透明房产挂牌法》（Fair and Transparent Real Estate Listing Act），法案现已送交州长凯西·霍楚尔（Kathy Hochul）签署，有望正式成为法律。

什么是"私密房源"？为什么引发争议？

所谓私密房源，是指卖家委托经纪公司，不将房产信息发布到公开平台（如MLS，即多重挂牌服务系统），而只在特定经纪公司内部网络或高端客户圈中流通。表面上看，这似乎是卖家的自由选择，但实际上，这种做法对买家和卖家都可能造成损害。

对买家而言，没有机会看到全部在售房源，意味着竞争不公平，尤其对于不在"圈内"的普通家庭和少数族裔而言，更容易错失机会。公平住房倡导者甚至指出，私密房源可能涉及歧视性问题。

对卖家而言，数据同样不乐观。Zillow的研究显示，私密房源的成交价平均比公开MLS上的同类房源低1.3%，卖家平均每次交易少收约4,230美元。另一项来自Bright MLS的研究也发现，私密房源往往需要更长时间才能售出，并不能保证卖到更高价格。

新法案具体规定了什么？

根据新法案，房产经纪人在卖家决定出售后，必须立即将房源发布到免费、公开可访问的平台或渠道上，不得要求买家必须与该挂牌经纪合作才能查看信息。这意味着，房源信息必须对所有人平等开放，而不是藏在某家大经纪公司的"私人圈子"里。

不过，法案并非完全禁止私密挂牌——卖家仍然保有选择权，但前提是必须签署一份明确的书面授权和知情同意书（Opt-Out Form）。这份表格会清楚告知卖家：选择私密挂牌将导致"买家看到的机会减少"，并且"可能减少收到的报价数量"。换句话说，卖家必须在知情的情况下主动放弃公开挂牌，而不是被经纪公司"默默操作"。

此外，新法案还将违规经纪人的罚款上限从原来的2,000美元提高至5,000美元，情节严重者甚至可被吊销执照。

纽约成全美第三个立法限制私密房源的州

纽约并非孤军奋战。华盛顿州和康涅狄格州今年已先后通过类似立法，伊利诺伊州和夏威夷州也有类似提案正在推进中。可以预见，这一立法趋势将在全美更多州蔓延。

法案由布朗克斯区州参议员纳塔莉亚·费尔南德斯（Nathalia Fernandez）主导提出。她表示："对于大多数家庭来说，买房或卖房是一生中最重要的财务决定之一。这些决定应该在一个信息广泛公开的市场中做出，而不是藏在私人网络背后，限制谁能看到房源、什么时候能看到。"

纽约州房产经纪协会（New York State Association of Realtors®）也对该法案表示强力支持，认为法案在保护消费者知情权与保留卖家自主选择权之间取得了合理平衡。

对华人买家和卖家意味着什么？

对于在纽约买房的华人来说，这是一个值得关注的好消息。长期以来，语言障碍和信息不对称让华人买家在房产市场上处于相对弱势地位，私密房源更是加剧了这一问题。一旦法案正式生效，所有在售房源都必须公开挂牌，华人买家将能在同等条件下看到完整的市场信息，不再因为"不在圈内"而错过好房子。

如果你正在卖房，也要注意：如果经纪人建议你走私密挂牌路线，务必仔细阅读授权表格，充分了解潜在风险，再做决定。数据已经证明，公开挂牌往往能带来更多竞争、更高成交价。

法案能否最终签署生效，还需等待州长霍楚尔的最终决定，我们将持续关注进展。

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参考来源：
- https://nypost.com/2025/06/02/us-news/ny-may-join-washington-connecticut-and-ban-private-home-listings/

原文来源： https://nypost.com/2026/06/05/real-estate/ny-may-join-washington-connecticut-and-ban-private-home-listings/