99套公寓，99个问题-纽约市建筑潮，开发商钻税收漏洞, 老百姓还是买不起租不起

走遍纽约五大区,你会发现一个奇特的现象:不同社区、不同开发商提出的几十栋新建住宅楼,都有一个完全相同的特征——每栋楼恰好99套公寓,不多不少。

根据市政府数据,过去两年间,开发商为150多栋住宅楼申请了建筑许可,每栋都精确地包含99套公寓。这绝非巧合,而是开发商为规避新税收优惠政策中的"百套门槛"而精心设计的策略。

99套的奥秘:绕开门槛的算盘

这个数字背后的关键,是2024年生效的"485-x"税收减免政策。该政策取代了此前推动纽约市2010至2020年间大部分新住宅建设的旧政策。

新政策的核心规则是:拥有100套或以上公寓的建筑,开发商必须向建筑工人支付每小时至少40美元的最低工资;而99套或以下的建筑则不受此限制,且只需将20%的单元设为"可负担住房",并永久纳入租金管制。

随着楼盘规模扩大,可负担住房的比例和工资要求也随之上升:

100至149套的建筑,需将25%的单元设为可负担住房,面向四口之家年收入约12.96万美元的家庭;在曼哈顿下城、布鲁克林及皇后区部分滨水区域,150套以上的建筑则需将四分之一单元设为可负担住房,面向四口之家年收入约9.72万美元的家庭,工资标准也更高。

正因如此,许多开发商选择"卡线":把楼盘控制在99套,既能享受税收优惠,又能避开高工资和更高比例的可负担住房要求。

"化整为零"的开发手法

更令人惊讶的是,部分开发商在同一块地皮上分建多栋99套的建筑,外观看似一栋大楼,实则在法律上分割为多个独立项目。

在曼哈顿上东区,一栋正在建设的高楼外观浑然一体,实则被分为两栋,每栋99套公寓。在布朗克斯高桥(Highbridge)社区,靠近洋基体育场,一名开发商在一个绿树成荫的街角并排修建了两栋"双胞胎"建筑,每栋99套。

布鲁克林博伦山(Boreum Hill)有开发商申请建造三栋99套的建筑,在建筑图纸上看似无缝相连。布鲁克林市中心一块地皮甚至将出现五栋99套的建筑。

EMP Capital集团负责人Elie Pariente表示,他的公司计划建设多个99套规模的项目,部分项目将在同一块地皮上建造多栋99套的建筑。他解释,如果项目规模超过99套,将无法继续与长期合作的承包商共事。

行业内部的批评声

在已登记使用该税收优惠的299个拟建项目中,约10%恰好为99套规模。

工会领袖对此现象提出尖锐批评。大纽约建筑业理事会主席Gary LaBarbera将这种做法称为"骗局",并表示今年早些时候已就此问题与市府官员沟通,试图堵上这一漏洞。他指出,这种做法的真正受害者是普通市民,因为可负担住房的供应量因此减少。

木工工会政治主管Kevin Elkins警告,开发商在同一地块建多栋99套建筑,可能面临失去税收优惠的风险:"很多这些建筑共用同一笔抵押贷款,共用同一片设施,共用同一个税务地块。情况一目了然。"他表示,如有必要,工会将提供证据证明这些实为同一建筑,工人未获得应得工资。

纽约市主计长Mark Levine是该税收优惠中"现行工资"条款的最终执行者,但其办公室目前尚未收到相关投诉。

开发商的辩护与现实困境

开发商则从另一角度看待这个问题。一些建筑师和咨询顾问表示,最低工资和可负担住房比例的双重要求叠加起来,显著增加了项目成本、压缩了收入空间,因此他们必须想办法在建造急需住房的同时保持项目可行。

然而,把一个大型项目拆成多栋99套的建筑也带来明显的浪费。FXCollaborative建筑事务所高级合伙人Toby Snyder指出,这种做法意味着增加额外的墙体、垃圾房、楼梯和电梯,反而损失了原本可用于住宅单元的面积,并将其投入到"成本最高、碳排放最大"的结构构件中。

Charney Companies开发公司的Justin Pelsinger表示:"这与我们想要实现的整体目标背道而驰——我们的目标是建造更多住房。"

房地产委员会(REBNY)公共政策执行副总裁Basha Gerhards强调,在分区允许的高密度区域,如果不建造较大规模的项目,就等于"白白浪费了单元数量,也无法真正解决可负担性或住房危机"。

罕见的大型项目逆流而上

数据显示,只有1%的拟建项目超过100套。开发商TF Cornerstone是少数例外:该公司将依靠485-x税收政策,在布鲁克林Greenpoint滨水区建造三栋共1060套公寓,并在切尔西建造278套公寓。

该公司高级副总裁兼规划总监Jon McMillan解释,公司长期以来都是工会承包商,且使用自有资金,因此不依赖外部融资。但他坦言这一过程"非常具有挑战性":"我们想推进这两个项目,但它们对我们的吸引力远不如以往的项目。我们以低于通常水平的回报率推进,这并不可持续,但我们希望保持公司的运转。"

政策走向与未来展望

新市长Zohran Mamdani在竞选期间承诺,未来十年使用工会劳动力建造20万套可负担住房。485-x政策实施初期出现的"99套现象",已让外界开始质疑这一目标的可行性。市政府发言人Matt Rauschenbach表示,官员们正在密切关注政策实施情况,将继续与州政府、工会、租户和市议会合作,推动建造新住房并保障建筑工人获得"良好、安全、有质量的工作"。

Joy Construction Corp负责人Eli Weiss表示,如果未来利率下降、商品和材料成本回落、保险价格不再处于历史高位,开发商或将更愿意在40美元工资标准下推进规模较大的项目。

对于普通租房者和正在寻找可负担住房的纽约华人家庭而言,这一现象意味着大型可负担住房项目供应可能继续受限。建议有需要的家庭密切关注NYC Housing Connect上的住房抽签信息,把握每一个申请机会。

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文章来源: THE CITY — Samantha Maldonado《99-Apartment Building Boom Makes 99 Problems for NYC Housing Crisis》,2026年5月7日