从"百亿社会住房"到"联手私企"——市长的现实转身

纽约市长当选人左翼社会主义者佐兰·马曼达尼（Zohran Mamdani）在竞选期间曾提出一项雄心勃勃的1000亿美元计划，要在纽约打造类似奥地利维也纳的社会住房体系——由政府主导、大规模建设可负担公共住房。然而，就在他正式胜选后不久，一个截然不同的版本出现在公众面前：一项规模缩减至220亿美元、大量依赖私人开发商的住房新计划。

这一转变让不少支持者感到意外，也引发了外界广泛讨论：当政治理想碰上现实约束，一位自我标榜的社会主义者究竟能走多远？

220亿计划的核心：松绑市场、引入私资

马曼达尼的新计划包含三大核心方向：

一是放宽建筑法规与分区限制（Zoning Laws）。分区法（Zoning）是美国城市规划的基本工具，规定哪块地能建什么类型的建筑。纽约的分区限制向来严苛，导致建房难、建房慢、建房贵。马曼达尼援引奥斯汀、明尼阿波利斯、西雅图的成功案例——这三座城市近年来通过松绑分区法规大幅增加住房供给，其中奥斯汀从2021年到2024年住房存量增加了10.5%，租金随之下降4%。

二是借助私人融资修缮公共住房。纽约市公共住房系统（NYCHA）长期积累了高达800亿美元的维修欠账，建筑老化、设施破败。由于市政府财力有限、联邦政府近年来也大幅削减公共住房投入，马曼达尼计划引入私人资本参与修缮，这是目前能找到的少数几条出路之一。

三是未来十年新增20万套可负担住房。这是他对纽约市中低收入居民的核心承诺。

尼斯卡宁中心（Niskanen Center）高级研究员亚历克斯·阿姆洛维奇（Alex Armlovich）评价说，这份计划的实质是"与私营部门合作、释放市场活力"，"以一种务实到近乎无情的方式，在各方利益之间寻找平衡点"。

仍坚守的左翼立场：近百万套租金冻结

尽管大幅向市场妥协，马曼达尼并没有放弃他的标志性左翼政策——租金冻结。

他支持对纽约市约100万套受租金稳定法（Rent Stabilization）保护的公寓实施租金冻结。租金稳定法是纽约特有的一套租金管控制度，受其保护的公寓每年涨租幅度受到严格限制，涵盖全市将近一半的出租房源。由他亲自任命的租金指导委员会（Rent Guidelines Board）将于本月投票，决定这些单元是否涨租及涨租幅度。

然而，政策智库曼哈顿研究所（Manhattan Institute）高级研究员、纽约市城市规划局前高官埃里克·科伯（Eric Kober）对此表示担忧。他指出，许多只有租金管控单元的老旧楼宇已深陷财务危机——水电、保险、人工成本持续上涨，收入却无法相应增加，部分房东已出现贷款违约。有研究显示，连续冻结租金四年，将导致外区（Outer Boroughs）部分此类建筑陷入资不抵债的困境。

明尼阿波利斯 vs 圣保罗：一个现实的警示

马曼达尼把明尼阿波利斯视为住房扩张的成功样本，但这座城市的经验恰恰也暗中挑战了他的租金管控立场。

2022年，与明尼阿波利斯相邻的圣保罗市推行了严格的租金管控法，而明尼阿波利斯则拒绝走这条路，选择通过松绑分区法规加快建房。结果显而易见：明尼阿波利斯住房建设蓬勃发展，圣保罗却陷入停滞；两座城市的租金走势也截然相反。圣保罗如今正逐步撤回部分租金管控措施。

"他是社会主义者，但城市的手脚被绑住了"

科伯一语道破了这一两难困境："他在意识形态上或许是社会主义者，但城市能做的事情非常有限。"私人开发商不是做慈善的——如果政策环境不允许他们盈利，资金就会流向别处。

马曼达尼的住房计划，是理想主义者在现实面前一次充满张力的妥协。对于生活在纽约的华人租客和房东来说，无论是租金冻结令还是新一轮建设计划，都值得持续关注其最终走向。

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原文来源： https://www.cnn.com/2026/06/04/business/mamdani-housing-new-york-city