纽约市租金管制楼宇陷入财务困境，市府出招降低运营成本

HPD数据显示逾一成老旧管制楼宇已陷入"入不敷出"

近期，纽约市住房保护与发展局（HPD）在租金指导委员会（Rent Guidelines Board，RGB）听证会上公开了一项新分析数据：约有11%的老旧、全面受租金管制的楼宇正处于财务困境，即楼宇收入已无法覆盖日常支出。这一数字来自对税务申诉数据的专项分析，是市政府首次以此方式量化管制住房的财务压力。

根据RGB此前发布的2026年收支研究报告，纽约市约有9.2%含租金管制单元的楼宇处于困境状态。全市约有100万套租金管制公寓，其中受资助的可负担住房约占21.3万套。

市府回应：不加租，走"降费"路线

面对楼宇困境，HPD明确表示，市府并不打算允许房东提高管制公寓的租金。相反，当局将重点放在如何降低楼宇运营成本上。

HPD政策与战略副局长露西·乔菲（Lucy Joffe）在作证时表示，市府将对最困难的楼宇提供更有针对性的扶持，但前提是房东必须向市府开放财务账册，接受公众监督。她说，减少支出对大多数楼宇会有帮助，但对部分极度困难的楼宇来说仍不够，因此需要更精准的工具来应对。

乔菲还指出，房贷债务并未被纳入运营收入指标的衡量之中，但这部分债务可能正在造成额外的财务压力。许多业主此前曾依赖合法途径提高租金来还贷，然而2019年通过的《住房稳定与租客保护法》（Housing Stability and Tenant Protection Act）大幅收紧了这些渠道，导致大量楼宇资产净值大幅缩水，业主陷入贷款倒挂局面。

市长推出城市支持保险计划，或可降低保费20至30%

在HPD作证数小时后，市长左然·曼达尼（Zohran Mamdani）在市民住房与规划委员会（Citizens Housing and Planning Council）年度午餐会上宣布了首项针对支出侧的具体举措：推出一个由市府支持的保险计划，专门为租金管制及可负担住房楼宇提供较市场价格低20%至30%的财产险和责任险保费。

该计划将由私营机构运营，市府通过纽约市经济发展公司（NYC Economic Development Corporation）注资，并保留所有权及监督权，但不直接管理该项目。目前，市府已发布精算顾问招标，计划于今年夏天进一步征询项目运营方案。

按照规划，该保险计划预计于2027年覆盖约2万套住房单元，到2030年进一步扩展至10万套。相比之下，全市现有约100万套租金管制公寓，覆盖范围仍属有限。

保险成本攀升是当前楼宇财务困境的核心驱动因素之一。根据RGB数据，过去五年中保险费用涨幅最快，过去一年涨幅达10.5%，1974年前建成的老旧楼宇涨幅更高达11.6%。自2017年至今，管制住房的保险成本已上涨逾三倍。

业主压力持续，加租诉求未获支持

尽管市府提出了多项降费方案，房东群体仍未放弃争取提租权限的诉求。《住房稳定与租客保护法》实施以来，管制公寓的合法提租渠道大幅收窄，使该类资产在市场上日益难以流通，部分业主面临贷款违约风险。

一些房产界人士指出，在2026年选举年及州财政紧张的背景下，外界预期奥尔巴尼方面不太可能推出根本性的立法变革，但长远来看，这一问题必须找到出路。若管制楼宇大规模进入困境甚至丧失抵押品赎回权，不仅影响房东，更会对依赖这些楼宇居住的数十万租户构成直接冲击。

背景：市长承诺冻结租金，管制住房财务矛盾加剧

曼达尼市长在竞选期间曾承诺冻结管制公寓租金，该政策预计在未来数周内正式落地。租金冻结预计将进一步收窄业主的收入空间，令本已紧张的财务结构雪上加霜。

纽约市住房委员会（NYHC）在一份报告中指出，多年租金冻结将加剧可负担住房的财务困境，并与市府自身2%年涨幅的住房融资假设相抵触，需要配套出台更多政策工具加以应对。

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文章引用来源：

• The Real Deal（2026年4月17日）：HPD floats fix for distressed landlords, but not the one they want
• The Real Deal（2026年4月16日）：Mamdani announces city-backed insurance option as rent freeze looms
• amNewYork（2026年4月16日）：NYC unveils insurance plan for rent-stabilized housing
• 6sqft（2026年4月16日）：Mamdani proposes city-backed insurance program to cut costs for some NYC landlords
• NYC Rent Guidelines Board（2026年）：2026 Income and Expense Study
• New York Housing Conference（NYHC，2025年11月）：Policy Reforms Required to Avoid Defaults in Distressed Affordable Housing
• City & State New York（2025年10月）：Unable to raise rents, owners of rent-stabilized buildings face financial trouble