【小房东注意】2026年纽约租房法规大变化，不了解这些你可能吃大亏！

各位小房东朋友好！

这两年纽约的租房法规变化很大，尤其是2024年通过的"正当理由驱逐法"（Good Cause Eviction Law）对小房东影响深远。加上含铅漆检测、租金稳定等一系列要求，很多华人房东一不留神就踩到红线。今天帮大家梳理几个关键法规要点。

一、正当理由驱逐法（Good Cause Eviction Law）

这部法律于2024年4月20日起在纽约市生效，覆盖此前不受租金管制的市场价租户。房东不能在没有"正当理由"的情况下拒绝续租或驱逐租客。

拥有10套及以下出租单元的房东（即"小房东"）的房产可豁免于本法。 但要注意，如果通过LLC持有房产，所有自然人股东持有的总单元数不能超过10套，否则不算小房东。

目前纽约市的年租金涨幅上限标准为8.79%（5%加上通胀率3.79%，或10%取较低者）。 超过这个幅度的涨租，租客有权在法庭上质疑其合理性。即使拥有10套以下的小房东豁免于此法，发出任何14天欠租通知时仍须附上Good Cause Eviction法律声明。

二、租金稳定指引（2025-2026）

纽约市租金指引委员会已通过2025-2026年的涨租幅度，适用于2025年10月1日至2026年9月30日开始的租约，两年期租约涨幅上限为4.5%。 如果您的房产属于租金稳定范围，必须严格按此执行，不得自行定价。

三、含铅油漆检测和整改（Local Law 31）

根据Local Law 31，所有1960年以前建造的出租房屋必须使用XRF技术对所有居住单元和公共区域进行含铅漆检测，截止日期为2025年8月。

不达标的后果非常严重：HPD会开出C类违规（即刻危害类），每天罚款$250，单项违规罚款上限$10,000，多项违规叠加计算。 如果房东不整改，HPD会派承包商上门维修，费用加管理费将作为税收留置权（lien）附加在你的房产上。

房东每年1月初必须向租客发送年度含铅通知，了解是否有6岁以下儿童居住。 凡有6岁以下儿童的单元，一旦发现剥落油漆，必须立即使用持证承包商进行安全维修。

四、HPD违规分级和处罚

HPD违规分为三类：A类（非紧急）需90天内整改，罚款$50-$150；B类（危害健康安全）需30天内整改，罚款$125-$1,000；C类（即刻危害）必须24小时内整改，罚款$500-$2,000。

如果存在未整改的B类或C类违规，房东在住房法庭中无法起诉追讨欠租。违规记录是永久性的，会影响房产估值、保险和贷款。

五、押金和通知期要求

押金不得超过一个月租金，房东也不能再要求预收最后一个月租金。 退租时必须在合理时间内退还押金或提供逐项扣款清单，否则丧失扣款权利。

租金逾期5天后，房东须通过挂号信书面通知租客。如租客仍不付租，须再发出14天书面催告后才能提起驱逐程序。

以上法规每一条都可能让小房东面临罚款、法律纠纷甚至失去房产收益。华途同行事务所为纽约华人小房东提供中文服务，包括HPD违规申诉、含铅漆合规咨询、租客纠纷处理、驱逐流程指导、租约审核等。法规变化快，别等出了事才找人帮忙。

有需要的朋友欢迎联系华途同行！