还完房贷也难逃住房危机？美国老年人陷"房困"真相

很多人以为，只要熬过了漫长的还贷岁月、彻底付清房贷，就能从此高枕无忧。然而，最新数据给这个美好愿望泼了一盆冷水——在美国，即便是那些早已"无贷一身轻"的老年房主，依然面临着日益沉重的住房开销压力。对于许多在美华人长辈而言，这个话题同样值得认真关注。

超过1250万老年家庭陷入"房困"

根据美国人口普查局数据，2026年，全美已有创纪录的1250万老年家庭（65岁以上）处于所谓"house poor"（房困）状态——即每月住房支出占收入比例过高。其中，超过三分之一的65岁以上老年人将收入的30%以上花在住房上，而其中一半人的住房支出更是超过收入的50%。

美国政府的通行标准是：住房支出（包括租金或房贷、房产税、保险及水电费）不应超过家庭税前收入的30%，超过这一比例即被视为"住房负担过重"（cost-burdened）。哈佛大学住房研究联合中心的数据显示，自2019年以来，老年家庭约占所有新增"住房负担过重"家庭的一半。

没有房贷，为何还是越来越难？

答案藏在那些年年攀升的"隐性"开销里。新冠疫情以来，与住房相关的各项费用涨幅均远超整体通胀水平（约28.67%）：

• 房租：全国涨幅高达36.2%（Zillow数据）
• 房产税：2019至2024年间中位数上涨约30%（Tax Policy Center数据）
• 房屋保险：2019至2024年间保费飙升40.4%（LendingTree数据）
• 电费：2020至2025年间上涨40%（美国劳工统计局数据）

研究机构CareScout品牌负责人Christine Healy指出："即便是那些已全额还清房贷的房主，自2019年以来，中位住房成本仍上涨了35%——涨速约是其收入增长的1.5倍。"对于依靠固定退休金生活的老年人来说，他们既无法兼职打工增收，也无法跳槽谋求高薪，面对这些开销，只能眼睁睁看着积蓄一点点缩水。

地区差异明显，加州压力最大

CareScout的分析还发现，老年人的住房压力因地区不同而差异显著。加州老年人面临的住房负担最重，而西弗吉尼亚州压力最小——那里拥有全美最低的房产税（年均仅881美元），且面临高额保险费的家庭比例也最低。

老年人如何应对？专家给出八大建议

注册理财顾问Steve Azoury给出了以下实用建议，值得在美华人朋友参考：

1. 提前规划收入来源：梳理退休后的收入渠道（社安金、养老金、投资收益等），确认能否覆盖逐年上涨的开销。

2. 考虑配偶离世后的财务安排：若另一半先行离去，房产税、保险等费用该如何持续支付？

3. 主动申请老年人税收减免：美国多地设有针对老年人的房产税优惠政策，但全美仍有超过900万符合条件的老年人未能领取总计580亿美元的相关福利。可通过全国老龄化委员会（NCOA）的福利查询工具了解自己能享受哪些优惠。

4. 提早考虑换小房：夫妻共同报税且将该住宅作为主要居所的，出售时可享受最高50万美元的资本利得免税额；若配偶离世，该额度将在两年后减半。

5. 趁年轻购买终身寿险：配偶离世后，幸存者可获得一笔免税的一次性赔付，用于应急支出并补充日常收入。

6. 考虑出租房间：若条件允许，将房中闲置空间出租，可获得一定的额外收入。

7. 了解反向抵押贷款（Reverse Mortgage）：反向抵押贷款允许老年人以房产为抵押，按月领取现金，同时仍可继续住在家中，直至离世或主动出售。该产品过去曾因掠夺性贷款问题声誉不佳，但目前已受到联邦住房管理局（FHA）的严格监管，并设有借款人保护机制，相对更加规范安全。

8. 量入为出，及早行动：无论哪种方案，越早规划，选择空间越大。

对于许多在美华人家庭来说，父母或自身的退休规划往往被忽视。住房成本的持续攀升提醒我们：安居不能只靠"还完贷款"，更需要一套全面、灵活的财务应对策略。提早了解、提早行动，才能真正守住晚年的安稳生活。

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原文来源： https://www.usatoday.com/story/money/personalfinance/2026/05/28/housing-affordability-buying-owning-seniors/90262215007/